上海打开限购，就在今年
2023年，楼市的主角一定是一线城市。全国楼市一盘棋，一线城市作为风向标正式开启政策松绑之路。2023年6月，“中国经济时报”发表了一篇《一线城市房地产限购应适时优化调整》文章。2023年9月，国家统计局上海调查总队又发布了《上海房地产市场活跃度情况调研》。一揽子的储备政策都在酝酿之中。目前为止，上海已经调整的政策有：存量房贷利率、认房不认贷、降低首付、降低房贷加点、调整普宅标准、降低交易税费等5类。可以发现一个情况，政策的调整方向以缓解存量的压力为主。主要在解决交易链条卡顿的问题。现在交易量已经有缓慢抬头的趋势。这是不是意味着，其他政策就不会再出了。绝对不是这样。1、90%概率2023年上海的政策释放信号的作用明显。相对重磅，倾向于提升信心预期。因为能够解决交易的卡顿，促进已经有交易意愿的客户成交。核心是加速交易的过程。一定程度上稳住了交易量，没有继续下滑。但是想要提高市场的交易活跃度，还需要解锁增量。因此，2024年上海楼市的重头戏在限购解除。解除手段上有三方面：1、外地户籍单身限购调整这一条是最应该放开的。外地单身工作多年，不配在上海买房肯定是极度不合理的。大家调侃的时候常说：“这年头，找个人结婚比买房难多了”。这对于增加增量是非常有效果的尤其对于郊区新房销售不畅、底层置换不畅的情况。对应地，社保年限要削减。现在市场上出现了不少“抄底”的机会，5年的社保要求困住了不少人，有的人想买也买不了。5改3在预期之内。2、限购套数调整这里涉及两块，一是多孩家庭、二是离婚追溯、三是郊区别墅。在鼓励生育的大背景下，对于愿意生育的多孩家庭应该得到政策倾斜。向他们释放多1套以上的购房资格并没有不妥。而且在一线城市的多孩家庭普遍家境相对较好。有能力买的，不太会加重家庭负担。这块的惠及人群数量不大，可以大胆地放开。离婚追溯本质是“炒房”时代的产物。房住不炒的时代，这条政策已经没有存在的必要了。尤其是上海的倒挂消失，炒房诉求大大下降。深圳已经取消了这条，上海应该只是时间问题。郊区别墅这类低密产品，应该与市区住房限购套数分开计算。这类大面积，高总价的产品可以应该放开，这一块是“有钱人的游戏”。3、临港+六区（嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）的一区一策一区一策的前置动作已经完成了。就是上海人大通过决定赋予“五个新城”更大发展自主权。不排除单身解除的政策先在这些地方全面试行。而且去年12月份上海市房地产行业协会召开的座谈会，讨论调整优化房地产市场相关政策也是以上方向。在我们看来，限购松绑在2024年发生的概率在90%以上。而100%可以确定的是限购的调控行政手段会在未来全面退出一线城市。这是经济时报文章中明确过的。在去年6月份他是吹风文章，但是时过境迁，这篇文章就是方向。2024年正常情况完成第一步松绑动作，长期就是全面取消。2、70%概率1、限价政策的退出也是高概率事件。因为现行的限价政策已经在默默调整。比如之前土拍都是明示房地联动价，最近的开始扭扭捏捏了。前段时间中信泰富拿下的杨浦平凉项目，房地联动价并没有直接公示。新房缓慢涨价，二手现在降价，一直到和二手拉开合理价差，就会达成新平衡。一方面这有助于价格回归市场调节，另一方面商品房带来的财政收入是会反哺保障房建设的。2、另一个高概率事件是商品房的中小户型限制取消。上海现在新房、二手都是中小户型扎堆。从供应结构上来说不合理。房地产的新形势是从总量短缺转为结构性供给不足。从需求上说，就是有改善需求的客户买不到好的产品。已经有部分土地在出让时，从70%中小户型变成了60%。当然这两块内容相比限购，并不是最着急的。提升销售依然是2024年最重要的事情。3、税费5改323年上海已经在所得税、增值税上做出了让步：①所得税：置换可退所得税②增值税：因普宅标准调整，增值税和个税节省的覆盖范围史诗级扩大今年，5改3会视情况而定。市场效果继续差，可作为一个组合拳手段抛出。3、100%概率降息、降息、还是降息。重要事情说三遍。2024年确定性最高的事件。2023年因为有存量房贷利率调整，因此全年只有一次降息10个基点而已。力度不能算大。历史上，央行调整降息的年份，少的一年两次，多的一年5次。像2015年经历了5次降息125个基点，力度空前。去年12月底，四大行存款利率已经下调， 2024年首次降息应该不会太远。让一线城市全面进入4以下的房贷利率应该是第一步。在经济复苏还不是那么稳固的前提下，为大家减负是最有效的办法。经济增速下降，高贷款利率一定会成为企业借贷的顾虑。房产不能大涨了，高房贷利率一定会成为购房阻碍。央行明年的降息，2次以上的预期还是有的。想买房的朋友这点不用过分担心，任何时候上车，LPR调整都会享受到。4、元年除了前面说的这些实质性的调控政策，还有几方面的转向。2024年将开启几个元年。上海全面松绑的元年。限购放开既是市场调控需要，也是制度转变的必然。越发强调保障房，商品房则限制越少。好房子的元年。这是住建部定调的关键词。对于买房来说，这就是选择标尺。保障房的元年。这里指14号文之后的配售和配租型保障房。全国首个配售保障房项目落地在福州，实际在长乐滨海新城。确实离市区很远，就类似临港和市区这种关系。上海目前还是在大力推租赁。对于各位想在上海买房的来说，这个影响很有限。保障保的是下限。5、写在最后复苏局面来之不易，2024年楼市依然会“以进求稳”。也就是说会采取进取的政策，来稳固向上的趋势。认知难，要做到知行合一更难。
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